02/03/2021
Cari committenti, abbiate la pazienza di leggere un lungo pippotto dal vostro parafulmine ideale
Premesso che i dovuti controlli e le responsabilità sull'esistente sono sempre a carico del responsabile, che da che mondo è mondo è chi ha capacità di spesa e in genere è il committente o chi delegato da lui ad amministrare il tutto con EFFETTIVE capacità decisionali e di spesa (amministrare, delega, non vi viene in mente niente?), in pratica il vostro desiderio proibito in tema di SUPERBONUS è equivalente al caso del cliente chiedente all'avvocato di farsi carico di eventuali pene sui crimini passati.
Potrei semplicemente dire che ci sono altre detrazioni meno soggette a rischi di investimento, perché di questo stiamo parlando, rischio, tipo quelle al 50 - 65 - 75 %, ma vedo che qui si vuol perseguire un rendimento di un titolo drogato tipo bond argentino con la garanzia di un decennale tedesco; tutto bello nel mondo dei sogni, ma la realtà è diversa. Oppure, metaforicamente, si vogliono coniugare i (pochi) pregi della libera professione con la sicurezza del lavoro fisso con stipendio fisso a fine mese; tutto bellissimo.
Se il rischio non fa per voi, perseguite altre vie.
Guardate la faccio io la pratica e mi assumo anche l'onere del Responsabile dei lavori, andiamo da un notaio e verbalizziamo tutto; però facciamo un contratto serio da responsabile dei lavori, che è una sorta di amministratore delegato CON CAPACITA' DI SPESA (ovvero faccio uscire soldi dal vostro conto per gli ambiti dell'incarico); però mettiamo i puntini sulle I. Sottinteso che il notaio lo paga il committente andiamo con ordine.
CAPITOLO 1 - LA REGOLARITA'
STEP 1
Per la regolarità urbanistica e l'abilità dell'esistente, mi date tutte la documentazione che avete dell'immobile, e la portiamo a fare autenticare e al mettiamo agli atti; io vado a fare le ricerche opportune per ti**re tutta la documentazione possibile, al comune, alla provincia (caso mai ci fosse una pratica per qualche pozzo, o qualche accesso carrabile, anche questa è regolarità urbanistica), all'ufficio idrogeologico, alla sovraintendenza, al genio civile, e anche dai fornitori di servizi, metti caso che trovo gli schemi di allaccio utenze. 3 o 4 mesi in giro a sfacchinare; facciamo 200 ore lavorative x 25 €/h (ohhh uno scaffalista dell'Euro Spin costa di meno, e le spese di trasporto me le carico io), sono 5.000 euro + 4% + IVA (no questa no, son povero sto nel forfettario); ahhh oneri e bolli per le richieste a carico del committente.
STEP 2
Confronto con quello che c'è e non c'è, che ci deve essere e non ci deve essere; mi batto tutto l'immobile e verifico e alla fine tiro fuori la perizia: 100 ore lavorative a 35 €/h (quanto un operaio specializzato), sono 3.500 euro + 4% + IVA (no questa no, son povero sto nel forfettario, l'ho già detto?).
Bene eccovi la perizia; la casa è pulita, che fortuna !!! passiamo al capitolo successivo, a meno che.....
(N.B. segue elenco possibili opzioni che ci possono essere, solo le più importanti; i costi delle seguenti dovranno essere supportati dalla capacità di spesa del Committente a insindacabile giudizio del Responsabile dei Lavori, pena l'annullamento del contratto, salvo i costi fin ora sostenuti).
NON CONFORMITA' EDILI ARCHITETTONICHE
a) Diversa distribuzione degli spazi interni rispetto al titolo (il terrore di tutti qua dentro, ma credetemi è il male minore); CILA in sanatoria € 1.000 + diritti + pratica e accatastamento, facciamo € 700, che è un regalo.
b) Irregolarità nei prospetti, può essere come sopra, o nulla, o un dramma tra richiedere sanatorie specie in ambito paesaggistico e sperare che passino; spese indefinite, tempo variabile, forse in alcuni casi non c'è possibilità di sanare.
c) Diversa distribuzione degli spazi esterni; può essere che ci siano difformità tipo portici che non dovevano esserci etc. etc., se si può sanare come ai punti sopra, altrimenti buttare giù.
NON CONFORMITA' STRUTTURALI
Dio ce ne scampi, nel migliore dei casi basta un nuovo calcolo strutturale dello stato attuale e verificare se la struttura è idonea come da norme dell'epoca degli abusi (2.000 euro di professionista possono bastare + denuncia al comune e si rimanda alle Non conformità architettoniche).
Nel peggiore dei casi bisogna intervenire strutturalmente con dei lavori e al costo di cui sopra bisogna aggiungere progetto depositato, lavori, e altri professionisti; evito di sparare cifre di stima, ma possono essere alte.
NON CONFORMITA' IMPIANTISTICHE
Caso migliore, rarissimo, avete conformità degli impianti completa, e per completa non intendo solo la Dichiarazione di conformità 46/90 o 37/08, intendo che c'è in accompagno un listato dei materiali, e lo schema degli impianti, come i decreti citati impongono; P.S. anticipo subito a chi obietta che per piccoli impianti, giustamente, non serve il progetto, che io rispondo che questi documenti non sono progetto, sono solo As-built, ovvero come realizzato. Perché è palese che devo verificare che la presa al bagno l'ha messa lì una ditta con i necessari requisiti, oppure il cugino del cliente che può essere pure bravo, ma se non è abilitato a farlo, non può farlo. E' tutto OK, son felice per il committente altrimenti.... chiamiamo una ditta che metta tutto a norma e rilasci l'idonea documentazione (tranquilli ci penso io a non farvi fregare come la volta precedente); resta scontato che può essere una mera formalità cartacea (ma la carta canta sempre!) oppure tocca lavorare per sistemare il danno (altri soldi).
Poi può essere che non avete nulla, succede, oppure è un impianto vecchio pre 1990; nel primo caso si riconduce a quanto detto sopra, nel secondo siete relativamente fortunati, dico relativamente perché a fine SUPERBONUS (se va in porto) il Direttore dei Lavori deve avere in mano tutte le carte per segnalare l'agibilità, comprese quelle degli impianti, e se non ci sono bisogna farle, e per farle bisogna controllare gli impianti e ove necessario adeguare alla normativa (questa volta quella attuale); la buona notizia è che sono lavori che potete fare in parallelo, ma tranne gli impianti termici (i tubi dell'acqua calda) tutto il resto lo potete detrarre solo al 50%.
Abbiamo messo tutto in regola? OK Passiamo al .....
No aspetta può essere che non è possibile accedere al SUPERBONUS, prendo i soldi, e tanti saluti.
Vabbehh non siamo drastici, facciamo che è possibile accedere all’Eldorado SUPERBONUS, andiamo avanti.
CAPITOLO 2 - LA FATTIBILITA'
Redigo uno studio di fattibilità, anzi nello studio ci metto un bel pò di soluzioni in combinazione tra loro, con costi di massima; quelli che potete scaricare tutti nel SUPERBONUS, ma possono esserci anche costi esclusi dal Superbonus, ma niente paura, il Tecnico vostro fa in modo che possiate detrarli nella maggiore misura possibile con altri incentivi.
Per 2 o 3 studi non volete pagare 3.000 euro? Guardate che è un prezzone, son 7 o 8 visite specialistiche da medici, della durata di mezz'ora cadauna.
Potete pure rifiutare e non andare avanti, benissimo, rompiamo il rapporto, ma fino qua pagate tutto.
CAPITOLO 3 - IL PROGETTO E I LAVORI
Mettetevi comodi, il peggio è passato, da qui in poi è tutto a carico dei professionisti e della ditta.
CONSIDERAZIONI
Cari clienti ora avete idea di quello che pretendete? Siete disposti a cedere la Responsabilità TOTALE al giusto prezzo?
Non fate gli indignati, a dirla tutta, scopriamo le carte, ma questa responsabilità l'avete sempre avuta ma non ve ne siete mai accorti; non vi siete mai accorti che voi siete i datori di lavoro di voi stessi e delle vostre famiglie, e quindi avete responsabilità verso voi stessi e le vostre famiglie che si estendono anche ai luoghi di vostra proprietà che frequentate e che frequentano i vostri ospiti. Non lo sapevate, non importa, la Legge non ammette l'ignoranza, specie in materia di sicurezza, perché tutte le norme cavillose che stanno a monte delle paure sopra elencate, ci stanno per tutelare la vostra sicurezza e quella pubblica. Senza saperlo, pure se vivete nel vostro piccolo mondo di certezze da posto e stipendio fisso, siete imprenditori e datori di lavoro di voi stessi e della vostra famiglia; se non siete in grado di amministrare tutto questo, potete affidare a terzi che si prenderanno, previo giusto compenso, tutti i doveri del caso; siete un po’ come Lapo che conscio di non poter dirigere la FIAT la fa amministrare a terzi, e si prende solo i dividendi, con il risultato che sta tranquillo, mentre l'amministratore delegato viene pagato (e guadagna più di lui) per mandare avanti la baracca.
Quindi a tutto c'è un rimedio; sono il vostro parafulmine, ma preparatevi a spendere dai 10.000 ai 30.000 extra, non detraibili.
Che poi, come detto, nell'ambito dell'edilizia queste cose ci sono sempre state, solo che prima era diverso; prima dovevate spendere 50.000 euro e li spendevate perché serviva spenderli, e accettavate il rischio, male che andava qualche multa, qualche sanzione, e spendevate 55.000 euro in tutto, sempre se quei 5.000 euro extra li tiravate fuori (i tempi burocratici son lunghi).
Ora è diverso, ora è lo stato che li caccia per voi i soldi, e giustamente non vuole darli ai furbetti, agli irregolari; vuole premiare i cittadini onesti e bravi.
CONSIDERAZIONI BIS, TER, MA A ESSERE FRANCHI E' LA MIA PREGHIERA PER VOI
Per il resto cercate di mettervi nei nostri panni; male che vada i primi soldi li prendiamo dopo 5 o 6 mesi come "semplici" progettisti e direttori dei lavori; questo se va tutto in porto, perché, credetemi, la fattibilità la facciamo in perdita o quasi.
E abbiamo il nostro bel carico di responsabilità anche sull'esistente; non siamo stupidi, non siamo pazzi, i nostri controlli li facciamo, in primis su quello che voi ci date e pensate sia tutto quello che c'è sulla vostra casa (e noi accettiamo per buono che ci date tutto quello che avete, e che ci dite tutto, non omettendo qualcosa di serio, tipo un ordine di qualche ente a buttare giù un balcone, nell'ipotesi che abbiamo di fronte un interlocutore navigato, che sa che sono 4 le persone a cui si deve raccontare tutto e non dire bugie, solo la verità, ovvero la mamma, l'avvocato, il medico di fiducia e il tecnico di fiducia, e quindi siete coscienti che ogni cosa che omettete e/o direte in falso a queste figure, vi si ritorcerà contro); i nostri controlli li facciamo, rischiamo anche noi, ma se andiamo a cercare conferme alle vostre carte nella bolgia della pubblica amministrazione, passiamo direttamente al superbonus 2030. Quanto a eventuali cose che si possono fare o no, che sono abuso o no, poi lasciamo il campo tecnico e entriamo nella giurisprudenza, dove una risposta a una FAQ non è legge, ma ci sono sentenze e appelli, che hanno affermato tutto e il contrario di tutto, ed è cosa che noi temiamo più di voi.
Perché ogni volta che mettiamo un timbro, noi non ci giochiamo solo i soldi, noi mettiamo sul tavolo una fedina penale, mettiamo sul tavolo un lavoro che ci porta il pane, un timbro, una abilitazione sudata, studi costati sacrifici a noi e alle nostre famiglie: chi rischia di più? Voi che male che vada, (sbagliare è umano, nulla è certo nella vita, anche voi avete fatto cazzate nella vita, non negatelo, e sono state cazzate che son costate anche a terzi), dovrete spendere di tasca vostra 35.000 euro di lavori che in fondo rimangono, oppure noi, che oltre le ammende pecuniarie, andiamo in penale sul serio, e rimaniamo disoccupati senza titolo, e ci vediamo volare via, strappata dalle mani, la nostra passione?
Quanta cocaina dovete vendere sul posto di lavoro per rischiare quanto noi mettiamo in gioco ogni giorno, sotto nostra responsabilità, e quasi certamente con costo orario inferiore al vostro? Che in fondo facciamo per passione, perché nonostante tutto è il più bel lavoro al mondo, è una cosa che ci rende vivi ogni giorno, che è sempre diverso da ieri e da domani sul da farsi.
E questo Superbonus lo stiamo facendo con passione, perché abbiamo tra le mani una capacità di spesa per realizzare qualcosa di unico per voi clienti, che siamo ben consci che non ci capiterà più; detto in parole semplici, visto che non cacciate una lira, non guardate il prezzo, ci sentiamo noi tecnici tutti piccole Archistar, smaniose di vedere terminata l'opera perfetta, fatta con passione, senza (o quasi) pressioni di Budget.
Se la cifra dei lavori vi spaventa, sappiate che i lavori per la vostra casetta, che costeranno allo stato 60.000 €, son così esosi perché
1) avete voluto il meglio;
Avete voluto un cappotto in lana di pecora del Bhutan occidentale, 500 esemplari rimasti, piuttosto che in plastica.
Avete voluto mettere la caldaia che vi misura anche il colesterolo, hi-tech, strafiga, quasi un peccato non metterla in salotto per quanto è bella, invece di quel pezzo di ferro anonimo.
Avete voluto quei sistemi schermanti dal design futuristico completamente automatici, oh pensate, regolano le alette in funzione anche del tipo di cocktail che vi degustate in salotto, al posto di persiane e tapparelle, così giurassiche, così out!
2) non avete contrattato con il prezzo, tanto mica pagate voi.
Benissimo, volete dormire più tranquilli? mettete la plasticaccia per proteggervi dal freddo, quella caldaia più economica, e le classiche persiane che poi tanto male non sono visto che ci siete cresciuti accanto e siete ancora vivi, e inoltre contrattate con le ditte e fatevi mandare preventivi, così come fate lo stesso con NOI tecnici, e vedrete che i costi scenderanno da 60.000 € a 35.000 € !!!!!!!!!!!!
A parte che lo stato vi ringrazierà come esemplari cittadini, voi dormirete tranquilli, perché avrete 25.000 pensieri in meno la notte, anzi raddoppiati, 50.000 pensieri in meno, perché dormirete doppiamente tranquilli, che lo stato andrà cercare altrove i soldi, li andrà a cercare da quelli che bevono cocktail solo con la giusta illuminazione garantita dai sistemi oscuranti, al calduccio del pelo che viene dal Bhutan (ora le pecore son 400), che tanto la caldaia vi fa le analisi del sangue.
Cordiali saluti
