23/08/2025
Mô hình đầu tư căn hộ dịch vụ ( CHDV) là một dạng đầu tư bất động sản dòng tiền khá ổn định nếu chọn đúng vị trí, phân khúc khách hàng và quản lý tốt. Để đầu tư hợp lý quý Anh Chị đầu tư nên xem xét các ý kiến sau:
1. Xác định phân khúc khách hàng:
- Khách nước ngoài, khách chuyên gia, và Khách có thu nhập cao… thường sẽ thuê dài hạn, yêu cầu dịch vụ tốt (an ninh, vị trí trung tâm thuân tiện, nội thất cao cấp đầy đủ tiện nghi, tiện ích.) Giá thuê cao, từ 10-15tr/ tháng/căn 30-35m2.
- Khách công tác, doanh nhân, du lịch : thuê ngắn ngày/tuần ( mô hình air bnb dành cho khách thích không gian sang trọng và không gian thân thuộc như ở nhà. Vị trí trung tâm hoặc các Quận gần trung tâm) Giá thuê theo ngày (800-2 triệu/ đêm) , quản lý chuyên nghiệp , service và tiêu chuẩn như khách sạn mini.
- Vợ chồng trẻ, khách hàng trẻ có thu nhập cao muốn nâng chất lượng cuộc sống: thuê dài hạn chi phí thuê vừa phải(từ 7-10tr/tháng tùy vào diện tích và số phòng) Ưu tiên vị trí gần trung tâm, gần trường học, bệnh viện , tuyến metro nội đô…
- Ngoài ra còn có mô hình lưu trú Staycation (có thể hiểu nôm na”kỳ nghĩ tại chổ” trải nghiệm không gian mới , tiết kiệm chi phí và thời gian di chuyển… cùng nhau nấu ăn, chơi boardgame, hoặc nexflix & chill) gần đây được nhiều người đầu tư và được sự quan tâm của phần lớn khách hàng trẻ, các couple , nhóm bạn bè…
2. Chọn vị trí:
-Gần trung tâm thành phố, văn phòng, các trường đại học… Nên chọn khu vực thiếu nguồn cung cấp căn hộ dịch vụ nhưng có nhu cầu thuê cao. Hoặc bạn có thể tự tin đầu tư vào khu vực cạnh tranh nếu có ý tưởng mô hình hay , khác biệt, Có đầu tư về không gian , dịch vụ tốt chuyên nghiệp hơn
-Ở TP Hồ Chí Minh có thể ngắm đến trung tâm Q1, Q3, Q2 hoặc Quận Phú Nhuận thuận tiện đường ra Sân bay, Nhà ga Sài gòn
Quận Tân Bình có thể hướng đến khách nội địa đến nhà ga T1,T3 nơi mà mặt bằng cho thuê giá tốt và BĐS cũng rẻ hơn so với trung tâm thành phố
3. Quy mô & thiết kế:
Diện tích đất tối thiểu từ 200-300m2 trở lên và có chiều ngang mặt tiền rộng vị trí giao thông thuận tiện
Diện tích căn hộ: 25-35-45m2/căn ( khép kín, full nội thất, thiết bị máy lạnh, tủ lạnh, bếp từ, máy hút mùi, microwave…)
Hầm: Để xe, Dịch vụ giặt sấy,…
Tầng trệt: Sảnh lễ tân, quán café, dịch vụ tiện ích ăn uống …
Tầng lửng : gym ,yoga, sinh hoạt chung, Bách hóa mini phục vụ cho cư dân tòa nhà.
Từ tầng 1trở lên :căn hộ cho thuê ( căn hộ mặt tiền, view đẹp có thể khai thác Airbnb, Staycation cho thuê theo ngày)
Sân thượng: Penhouse cho khách thuê lâu dài hoặc Chủ Đầu Tư dùng để ở và sinh hoạt.
4. Pháp lý ĐKKD và PCCC
-Về pháp lý nếu đầu tư xây dựng mới cần đăng ký xin phép xây dựng công trình Nhà để ở và thương mại dịch vụ
- Với những công trình cải tạo từ nhà có sẵn cũng cần lên bản vẽ xin phép về bố trí không gian phòng, lối giao thông, thang thoát hiểm, phương án thoát hiểm và hệ thống PCCC tùy vào quy mô công trình sẽ có quy định riêng và tiêu chuẩn cấp phép khác nhau.
- Về PCCC cần có đơn vị Tư vấn xây dựng có chuyên môn và kinh nghiệm trong lĩnh vực Xây dựng công trình CHDV để tư vấn,bố trí không gian phòng, lối giao thông, thang thoát hiểm và các khu chức năng theo quy định PCCC và quy định Luật xây dựng của nhà nước. Đảm bảo tính khả thi và an toàn của dự án.
5. Vốn đầu tư & dòng tiền:
- Tỉ suất đầu tư có lẻ là điều mà được các CĐT quan tâm hàng đầu, thường mức đầu tư sẽ chênh lệch vì tùy vào điều kiện kinh tế, mức đầu tư của CĐT đưa ra đơn vị thiết kế - thi công sẽ chọn các vật liệu hoàn thiện , nội thất, thiết bị phù hợp với ngân sách
-Suất đầu tư: từ 8-12tr/m2 sàn xây dựng ( bao gồm xây thô, hoàn thiện cơ bản, hoàn thiện nội thất) không bao gồm giá trị đất.
- Với lô đất 200m2 Mật độ xây dựng 70% có thể thay đổi theo quy hoạch của địa phương
Kết cấu: 1 hầm , 6 lầu, sân thượng (~1000m2) Tổng mức đầu tư xây dựng hoàn thiện ~10 tỷ.
-Khai thác 30-35 căn hộ (1pn, 2pn) , giá trung bình 8tr/phòng/tháng-> tùy khu vực và tiện ích đi kèm -> Doanh thu từ cho thuê phòng 280tr/ tháng -> tỉ lệ tấp đầy 80% -> 224tr ~ 2tỷ7/ năm.
-Ngoài ra còn có các khoản thu khác từ phí dịch vụ, phí dọn phòng , giữ xe, phí giặt ủi, quản gia...dịch vụ Coffee & ăn uống, mini mart.
6. Hình thức khai thác BĐS dòng tiền:
- Tự vận hành: Chủ động, cần có bộ phận quản lý có kinh nghiệm, lễ tân , housekeeping.
- Thuê đơn vị quản lý và trả phí từ 15-20% doanh thu.
- Cho thuê khoán cho 1 đơn vị khác vận hành. Hoặc có thể tìm kiếm đơn vị đầu tư và khai thác CHDV ký hợp đồng thỏa thuận dài hạn CĐT bỏ xây thô hoàn thiện, đơn vị khai thác hoàn thiện nội thất và thiết bị cùng nhau khai thác tòa nhà.
- Ký hợp đồng dài hạn với các đơn vị lữ hành tour, các công ty có chuyên gia nước ngoài
7. Yếu tố khả thi
- Vị trí là yếu tố tiên quyết giúp dự án mang lại tính hiệu quả ( từ vị trí và tệp khách hàng phục vụ mà đưa ra mức đầu tư và giá phòng phù hợp)
- Dịch vụ và quản lý chuyên nghiệp
-Thiết kế tối ưu không gian, phù hợp với thị hiếu của phần lớn đối tượng khách hàng.
-Tận dụng các kênh online như Airbnbm, Agoda, luxstay… để tiếp cận đến khách hàng nước ngoài, khách du lịch giúp tăng tỉ lệ lấp đầy.
Trân trọng.
