14/07/2026
Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang được Bộ Tư pháp thẩm định, dự kiến trình Quốc hội tháng 10/2026.
Điểm gây chú ý nhất: quyền sở hữu căn hộ chung cư sẽ chấm dứt khi tòa nhà hết thời hạn sử dụng hoặc hỏng nặng phải phá dỡ. Nhà đến hạn thì kiểm định, còn tốt thì cho dùng tiếp, không đạt thì đập. Đập rồi, cư dân hoặc góp tiền xây lại theo diện tích của mình, hoặc giao đất cho Nhà nước và nhận tiền đền phần đất chung.
Đề xuất này từng đưa ra năm 2023, dân phản ứng mạnh, phải rút. Giờ đưa lại.
Ba năm trước, hầu hết ý kiến phản đối đều đứng từ phía người mua nhà: tôi bỏ tiền tỷ ra mua, sao tài sản của tôi lại có ngày hết hạn? Bức xúc đó dễ hiểu.
Nhưng hôm nay chúng ta thử nhìn từ phía ngược lại, phía những người phải lo quy hoạch thành phố cho 50 năm tới, để anh chị thấy vì sao một quy định bị phản đối dữ vậy mà người ta vẫn quyết đưa lại.
Cứ hình dung thành phố như một khu vườn, mỗi tòa nhà là một cái cây. Cây nào cũng có tuổi, xanh tốt vài chục năm rồi già, rồi mục. Vườn muốn tồn tại lâu dài thì phải đốn cây già, trồng cây mới. Thành phố nào trên thế giới cũng vậy.
Vấn đề của mình là: luật hiện nay làm cho cây già không ai đốn được.
Nhà phố thì không sao. Một cây một chủ, nhà xuống cấp thì chủ tự đập tự xây. Chung cư mới là chuyện. Một cái cây mà ba trăm người cùng đứng tên, muốn đốn phải cả ba trăm người đồng ý. Chỉ cần dăm hộ không chịu là tòa nhà nứt toác vẫn đứng đó, không ai làm gì được, vì quyền sở hữu của người ta là vĩnh viễn, luật bảo vệ.
Hà Nội hơn 1.500 khu tập thể cũ, Sài Gòn gần 500 chung cư xây trước 75, tắc hai chục năm nay đúng vì chỗ này. Người làm quy hoạch còn thấy thêm một chuyện nữa: mấy khu đó toàn nằm trên đất đẹp nhất thành phố, đáng ra phải xây được thứ tốt hơn, mà đành để những tòa nhà 5 tầng cũ nát chiếm chỗ.
Họ còn phải nhìn xa hơn.
Mấy chục năm qua mình xây hàng nghìn tòa chung cư cao tầng, mỗi tòa vài trăm đến cả nghìn chủ. Năm mươi năm nữa, cả lứa nhà này già cùng một lúc. Không đặt luật chơi từ bây giờ thì bài toán 2.000 chung cư cũ hôm nay sẽ thành bài toán hàng vạn tòa ngày mai, số người đứng tên gấp trăm lần.
Chữ “thời hạn sở hữu” trong dự thảo thực chất là đặt sẵn luật chơi từ lúc trồng cây, để sau này đến lúc phải đốn thì có đường mà làm, không tắc như bây giờ.
Trung Quốc làm việc này từ năm 1990. Căn hộ bên họ chỉ có thời hạn 70 năm, ai mua cũng biết trước. Vậy mà thị trường của họ vẫn chạy bình thường hơn ba chục năm nay: mua bán sang tay, ngân hàng nhận thế chấp, giá nhà các thành phố lớn có giai đoạn tăng vào loại mạnh nhất thế giới. Dân họ không mất ngủ vì con số 70 năm, vì luật đã trả lời sẵn câu quan trọng nhất: hết hạn thì tự động gia hạn, không phải làm đơn. Người mua biết rõ luật chơi từ ngày ký hợp đồng.
Đó cũng là chỗ dự thảo của mình còn thiếu. Đặt được luật chơi rồi, nhưng phần quan trọng nhất thì còn mờ. Nhà hết hạn thiết kế mà kiểm định vẫn tốt thì được dùng thêm bao lâu, theo tiêu chuẩn nào, hay mỗi tỉnh quyết một kiểu? Đền bù “theo phần đất chung” là bao nhiêu tiền?
Thử tính: tòa 30 tầng, 300 căn, đứng trên 3.000 mét vuông đất, chia ra mỗi căn được chừng chục mét vuông. Người bỏ 5 tỷ mua nhà mà đến ngày đập chỉ được đền giá trị chục mét vuông đất thì chẳng ai chịu. Chính sách đúng mấy mà đền không thỏa đáng thì cũng không chạy được. Ở đâu cũng vậy thôi: dân dọn đi khi thấy mình được đền xứng đáng, chứ không phải khi bị luật bảo là hết quyền.
Còn ai đang giữ chung cư thì chưa phải lo. Đây mới là dự thảo, và các bản trước đều theo hướng chỉ áp dụng cho chung cư cấp phép sau ngày luật có hiệu lực, nhà đã có sổ vẫn sở hữu lâu dài. Bản lần này chưa công bố phần chuyển tiếp. Đọc tin xong mà tính bán tháo là vội quá.
Quan điểm của mình thì quy định này nên có, và đáng ra phải có từ hai chục năm trước, lúc mình bắt đầu xây lứa chung cư cao tầng đầu tiên. Thành phố không có cách nào thay nhà cũ thì sớm muộn cũng thành thành phố già.
Nhưng người làm chính sách phải làm nốt vế còn lại: ghi rõ trong luật, bằng con số cụ thể, hết hạn thì dân còn gì, được đền bao nhiêu, ai quyết. Trung Quốc cho thấy dân sẵn sàng mua nhà có thời hạn, miễn là họ biết trước mọi thứ. Mình đi sau, có bài sẵn để học, đừng để dân phải đoán.
- Hoàng quốc Dũng -
